Herramienta de pago · Calcula antes de creer
Simulador de inversión inmobiliaria
Te ayuda a ver con números si un inmueble para arrendar tiene sentido, compararlo con una alternativa de bajo riesgo y detectar ofertas poco creíbles antes de firmar. No predice rentas ni valorizaciones: muestra qué pasa con tus supuestos.
US$ 29,00 · pago único
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Qué hace
- Calcula rentabilidad bruta y neta, cap rate, cash on cash, flujo de caja mensual y anual (antes y después de deuda e impuestos), relación precio/renta, años de recuperación y ocupación de equilibrio.
- Proyecta año a año con TIR y múltiplo de capital al vender, con y sin valorización.
- Compara con una alternativa de bajo riesgo: ¿la prima compensa el riesgo, la iliquidez y el trabajo?
- Pruebas de estrés automáticas: 2 y 4 meses vacíos, renta −10 %, gastos +20 %, tasa +3 puntos y una combinación adversa.
- Tabla de sensibilidad precio vs. renta y gráfico de flujo acumulado con bandas de escenarios.
- Compara hasta 3 propiedades lado a lado. Guarda, versiona y exporta en PDF o CSV.
Para quién es
Para quien está pensando en comprar un inmueble para arrendar, quiere comparar varias opciones o recibió una oferta de propiedad fraccionada, crowdfunding inmobiliario o «inversión garantizada» y quiere revisar si los números son creíbles.
No es asesoría financiera, legal ni tributaria y no recomienda comprar ningún inmueble.
Captura de ejemplo ejemplo
Datos ficticios: precio 100.000, cierre 4.000, reforma 6.000, renta 900 al mes, 1 mes vacío, gastos 2.400 al año, sin crédito ni valorización, alternativa al 5 %. Calculado con la misma fórmula de la herramienta. No es una predicción.
- Inversión total
- US$ 110.000,00
- Rentabilidad bruta
- 10,8 %
- Rentabilidad neta
- 6,82 %
- Cap rate
- 7,5 %
- Flujo mensual
- US$ 625,00
- Ocupación de equilibrio
- 22,2 %
- TIR a 10 años sin valorización
- 5,92 %
- Prima de riesgo vs. 5 %
- 1,82 %
| Base | US$ 625,00 |
| 2 meses de vacancia | US$ 550,00 |
| 4 meses de vacancia | US$ 400,00 |
| Renta −10 % | US$ 542,50 |
| Gastos +20 % | US$ 585,00 |
| Combinación adversa (2 meses vacíos, renta −10 %, gastos +20 %, tasa +3) | US$ 435,00 |
Con tus supuestos el resultado será distinto; si cambia la renta, la vacancia o la tasa, cambia el resultado.
Fórmulas
Inversión total = precio + costos de cierre (% × precio + fijo) + reforma y mobiliario [+ costos del crédito]
Ingreso efectivo = renta mensual × (12 − meses de vacancia)
Gastos operativos = predial + administración + seguro + servicios + cambio de inquilino
+ mantenimiento (% de la renta o del valor) + comisión de gestión (% de lo cobrado)
Beneficio neto operativo (NOI) = ingreso efectivo − gastos operativos
Rentabilidad bruta = renta mensual × 12 / precio
Rentabilidad neta = NOI / inversión total
Cap rate = NOI / precio
Cuota del crédito (fija) = L × i / (1 − (1 + i)^−n)
Flujo antes de impuestos = NOI − (cuotas + seguros del crédito)
Impuesto = máx(0, NOI − intereses − seguros) × % impuesto
Cash on cash = flujo antes de impuestos / capital propio
Ocupación de equilibrio = (gastos fijos + servicio de deuda) / (renta potencial × (1 − % variables))
TIR: 0 = −capital propio + Σ flujo_t / (1 + TIR)^t + venta neta_H / (1 + TIR)^H
Venta neta = valor × (1 − % costos de venta) − saldo del crédito
Prima de riesgo = rentabilidad neta − tasa de la alternativa de bajo riesgoSeñales de alerta en inversiones inmobiliarias
Contenido educativo abierto para todos.
Rentabilidad bruta muy por encima de la referencia del país
Gastos demasiado bajos o vacancia de 0 %
Flujo de caja negativo con la valorización como único argumento
«Inversión garantizada» o rentas fijas prometidas
Checklist: propiedades fraccionadas, crowdfunding inmobiliario e «inversión garantizada»
- ¿La entidad está vigilada por la autoridad financiera de tu país? Búscala tú mismo en el registro oficial, no en el enlace que te envían.
- ¿Quién custodia el activo? ¿Está el inmueble a nombre de una fiducia, sociedad o patrimonio separado de la plataforma?
- ¿Cómo se pagan las rentas y cómo se vende tu participación? ¿Existe un mercado real o dependes de que la plataforma te recompre?
- ¿Qué pasa si la plataforma quiebra? ¿Tu participación queda protegida o entra en la liquidación?
- ¿Hay promesas de rentas fijas, recompra garantizada o «cero riesgo»? Si las hay, desconfía.
- ¿Puedes ver la escritura, el certificado de tradición y los contratos de arriendo reales?
Precio
US$ 29,00 · pago único
- Rentabilidad bruta, neta, cap rate y cash on cash
- Proyección con TIR y múltiplo de capital, con y sin valorización
- Pruebas de estrés y tabla de sensibilidad
- Comparador de hasta 3 propiedades
- Escenarios guardados, plantillas por país, PDF y CSV
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Política de reembolso
Hotmart ofrece garantía de reembolso durante el plazo indicado en la página de pago. Si la herramienta no te sirve, puedes pedir el reembolso desde tu cuenta de Hotmart dentro de ese plazo.